Apa skill yang harus dimiliki investor Real Estat? Keterampilan (skill) yang kompleks sangat dibutuhkan bagi anda yang berencana untuk berinvestasi di Real Estat. Namun ini juga tergantung pada jenis investasi real estat yang ingin Anda lakukan. Misalnya, jika Anda ingin berinvestasi dalam persewaan jangka pendek dan mengelolanya sendiri, maka perlu mempelajari cara menjalankan bisnis perhotelan.
Apa pun jenis investasi yang ingin Anda lakukan, beberapa keterampilan inti berlaku. Saat mempelajari cara berinvestasi di real estat, fokuslah pada dasar-dasarnya sebagai berikut.
1. Peramalan Pengembalian
Calon tuan tanah sering kali gagal memahami mekanisme arus kas sewa. Sebagai aturan umum dalam industri ini, investor mengacu pada “aturan 50%:” tuan tanah dapat berharap kehilangan sekitar 50% dari sewa untuk biaya non-hipotek. Pengeluaran tersebut meliputi sebagai berikut:
- Perbaikan dan pemeliharaan
- Biaya pengelolaan properti
- Tingkat lowongan
- Pajak properti
- Asuransi properti
- Sewa asuransi default, jika pemiliknya cukup bijak untuk membelinya
- Biaya asosiasi pemilik rumah atau asosiasi kondominium, jika berlaku
- Biaya pembukuan dan akuntansi
- Biaya perjalanan, hukum, dan lain-lain
Hal yang sama berlaku untuk sirip. Mereka mengambil banyak biaya tersembunyi, mulai dari keterlambatan kontraktor hingga biaya angkut untuk biaya perizinan dan bahkan inspektur perumahan kota yang tidak bermoral yang meminta suap sebelum mereka menyerahkan properti Anda.
Pelajari cara secara akurat memperkirakan pengeluaran dan pendapatan Anda sebelum membeli properti investasi pertama Anda, terlepas dari ceruk real estat yang ingin Anda masuki.
Baca juga: Mengapa banyak orang berinvestasi di Real Estat? Ternyata inilah 6 keuntungannya
2. Menemukan Penawaran
Ada banyak cara untuk menemukan penawaran investasi properti. Beberapa diantaranya membutuhkan kerja keras dan dapat menghasilkan penawaran yang bagus. Lainnya, seperti platform properti siap pakai seperti Roofstock, hanya membutuhkan sedikit pekerjaan tetapi tidak menawarkan penawaran spektakuler yang sama.
Di situlah letak pengorbanannya. Anda dapat melakukan outsourcing pekerjaan untuk menemukan kesepakatan dan merampingkan investasi Anda atau mengatasi kesulitan yang diperlukan untuk menemukan permata tersembunyi.
Pertimbangkan “mengemudi demi dolar”, strategi klasik untuk menemukan kesepakatan di luar pasar. Ini benar-benar melibatkan mengemudi di sekitar target pasar Anda dan mencari rumah kosong atau rusak. Anda kemudian mencari pemilik rumah itu dan menghubunginya untuk membuat mereka menawarkan penawaran yang rendah.
Mayoritas pemilik properti ini mengabaikan Anda, tetapi sebagian kecil pasti akan ada yang merespons. Ini adalah permainan angka yang sebenarnya sederhana.
Di sisi lain spektrum terletak pada investasi turnkey. Beberapa investor telah melakukan semua pekerjaan untuk Anda, menempatkan properti dalam bentuk siap disewakan dan bahkan mungkin menyewakannya. Anda tinggal turun tangan dan mulai mengumpulkan uang sewa.
Tentu saja, Anda membayar harga pasar untuk kesepakatan tersebut, karena Anda bersaing dengan orang lain di pasar terbuka untuk mendapatkannya.
Tetapkan satu atau dua strategi untuk menemukan kesepakatan, dan pelajari semua yang Anda bisa tentang mereka sebelum membuat penawaran pertama.
3. Penawaran Pendanaan
Apakah Anda berencana untuk membayar tunai atau membiayai properti secara langsung, Anda butuh perencanaan bagaimana menghasilkan uang dan menyelesaikannya sebelum membuat penawaran.
Investor pemula cenderung langsung beralih ke hipotek konvensional, setidaknya untuk membiayai properti sewa. Namun hipotek konvensional tidak benar-benar dirancang untuk investor; mereka dirancang sebagai pemilik rumah.
Meskipun Anda dapat meminjam beberapa di antaranya, Anda dengan cepat mencapai batas atas karena sebagian besar pemberi pinjaman membatasi jumlah hipotek yang dapat Anda laporkan tentang kredit Anda – seperti yang dilakukan oleh hipotek konvensional.
Sebaliknya, investor real estat harus berpikir untuk membangun “kotak alat pembiayaan”. Mereka harus bekerja sama dengan banyak jenis pemberi pinjaman, termasuk beberapa opsi kreatif.
Di sisi yang lebih vanilla, Anda memiliki pemberi pinjaman uang keras dan pemberi pinjaman portofolio, yang berspesialisasi dalam bekerja dengan investor. Mereka menerbitkan pinjaman dan menyimpannya di pembukuan mereka sendiri, daripada langsung berbalik dan menjualnya di pasar terbuka seperti yang dilakukan pemberi pinjaman konvensional.
Investor harus menjalin hubungan dengan mereka. Semakin banyak bekerja dengan para pemberi pinjaman, semakin banyak kepercayaan yang Anda bangun, dan semakin fleksibel persyaratan mereka.
Selain itu, lihatlah jalur kredit yang berputar, baik dari HELOC hingga Figure.com, jalur kredit bisnis, atau bahkan kartu kredit bisnis tanpa jaminan. Jalur kredit ini terbukti sangat berguna untuk mendanai renovasi atau perbaikan darurat.
Pertimbangkan juga sumber pembiayaan yang lebih pribadi dan dapat dinegosiasikan. Tidak ada salahnya untuk bertanya kepada penjual, apakah mereka bersedia menawarkan pembiayaan penjual. Sebagai alternatif, investor berpengalaman tidak kesulitan mengumpulkan uang dari teman dan keluarga mereka jika mereka memiliki rekam jejak kesuksesan yang terbukti.
4. Mempekerjakan & mengelola Kontraktor
Kontraktor profesional dan andal yang datang tepat waktu untuk menyelesaikan setiap proyek sangatlah jarang. Kalaupun ada hanya beberapa.
Jika berinvestasi di real estat, anda hampir pasti akan mengalami mimpi buruk dengan kontraktor. Mungkin anda akan kehabisan jadwal, pembuatan yang buruk, dan perubahan harga tiba-tiba di tengah kontrak.
Anda tidak dapat menghindari pengalaman ini sepenuhnya, tetapi dapat meminimalkannya.
Rencanakan untuk menginvestasikan banyak waktu dalam memilih dan mempekerjakan kontraktor. Mulailah dengan mengumpulkan sejumlah besar referensi dari investor lain dan dari pemilik rumah.
Kemudian saringlah mereka, panggil dan berbicara dengan klien mereka bukan hanya referensi yang dipilih. Pertimbangkan juga untuk menggunakan situs web seperti HomeAdvisor. Mereka menyaring kontraktor di daerah anda dan masing-masing melalui pemeriksaan latar belakang yang ekstensif.
Kemudian bernegosiasilah secara agresif dengan mereka. Pastikan membayar uang sesedikit mungkin pada awalnya, dan nayarlah total biaya hanya di akhir setelah pekerjaan selesai.
Jangan beri mereka deposit materi. Jika bahan benar-benar mahal untuk pekerjaan anda, pergilah ke toko bersama kontraktor dan beli bahan itu sendiri. Sebagai bonus tambahan, anda kemudian dapat menagih biaya ke kartu hadiah daripada membayar tunai.
Tetap di atas kontraktor di setiap langkah. Kunjungi properti dan periksa perkembangannya setiap hari, jika memungkinkan. Jangan pernah meremehkan waktu dan tekanan yang dibutuhkan untuk mengelola kontraktor.
5. Bentuk tencana pengelolaan Properti
Jika berencana untuk membeli dan menahan, anda membutuhkan rencana untuk mengelola properti. Rencana tersebut bisa melibatkan Anda untuk mengelolanya sendiri. Anda harus keluar dan mempelajari semua yang tentang cara mengelola properti sewaan.
Tidak itu saja. Anda memerlukan rencana tertulis untuk menaikkan harga sewa setiap tahun, mengajukan penggusuran terhadap penyewa yang tidak membayar, penyaringan penyewa, dan lusinan masalah manajemen lainnya.
Jangan menyimpang. Anda akan kasihan pada penyewa dengan cerita sedihnya yang menjelaskan mengapa mereka tidak memenuhi kewajibannya dalam kontrak sewa tetapi Anda harus melakukannya.
Jika anda bermaksud mempekerjakan seorang manajer properti, rencanakan proses penyaringan dan wawancara yang agresif. Banyak manajer properti mengenakan biaya tersembunyi, mulai dari biaya kunjungan properti hingga biaya perbaikan di luar biaya kontraktor.
Butuh kerja keras untuk menemukan manajer properti yang baik. Dan bahkan ketika anda merasa telah menemukannya, dibutuhkan upaya berkelanjutan untuk mengelolanya dan memastikan mereka selalu melaksanakan apa yang mereka janjikan.
6. Bentuk beberapa Strategi Keluar
Jangan pernah membeli investasi apa pun tanpa strategi keluar. Itu berlaku dua kali lipat untuk real estat, yang terkenal sulit untuk diubah menjadi uang tunai.
Beberapa investor real estat menggunakan pertukaran untuk menggulung keuntungan mereka menjadi properti yang semakin besar dan menghasilkan lebih tinggi, tidak pernah harus membayar pajak atas hasil penjualan.
Aturan pajak ini memungkinkan pemilik properti untuk mengambil semua keuntungan modal setelah menjual properti dan menginvestasikannya ke dalam investasi “sejenis” (properti lain) dan menunda pembayaran pajak keuntungan modal sampai mereka menjual properti baru.
Mereka mungkin tidak pernah menjual propertinya, atau mungkin mengulangi prosesnya dengan pertukaran lainnya ketika mereka melakukannya.
Investor lain hanya meminjam uang dari properti sewaan mereka sekali lagi, mereka melunasi hipotek, sebagai cara bebas pajak untuk menarik ekuitas.
Mungkin mereka menyimpan sewa sebagai sumber pendapatan pensiun dan hanya menjual ketika mereka bosan mengelola manajer properti. Yang lainnya meninggal karena memegang properti dan memberikannya kepada anak-anak mereka sebagai bagian dari tanah milik.
Apa pun strategi keluar anda, pastikan itu konkret, dan pastikan memiliki setidaknya satu rencana darurat jika Rencana A berantakan. Hukum Murphy berlaku untuk real estat seperti yang lainnya: Apa yang salah, akan salah. Taruhannya tinggi jika anda bekerja dengan aset bernilai ratusan ribu dolar.
